mercoledì 7 novembre 2012

UN'INTERVISTA INTERESSANTE


Analisi e previsioni per l'immediato futuro con qualche dato a supporto: forse non è tutto male quel che si dice, sopratutto se si hanno strumenti e competenze da spendere...

 
Abbiamo intervistato per voi Gianluca Proni, amministratore delegato di B&P Editori, società che ha inziato nel 1990  nel settore degli annunci gratuiti con la testata Attico e vi ha affiancato negli anni Attico.it, ad oggi il terzo portale di ricerca di immobili online e motore di un network di ricerca immobiliare più ampio, di cui fanno parte anche Prendicasa.it ed Immobilmente.com. Con il manager abbiamo parlato dell’attuale stato di salute del mercato immobiliare italiano, e di quello che accadrà nel prossimo futuro.

Cosa è cambiato nel mercato immobiliare degli ultimi anni e quali cambiamenti avete notato nel comportamento dei vostri utenti?
Il mercato immobiliare dopo aver toccato il picco delle 869.308 compravendite di immobili residenziali nel 2007 è sceso sotto le 600.000 compravendite nel 2011 e i primi due trimestri del 2012 registrano ancora un pesante flessione pari al -19,6% del primo trimestre e del 25,3% del secondo. Se questi dati saranno confermati anche nell’ultima parte dell’anno avremo per il 2012 un numero di compravendite pari a 500.000 unità portando indietro le lancette del tempo ai primi anni ’90. (Fonte Agenzia del Territorio)
Le cause di questa ulteriore forte discesa delle compravendite sono strettamente connesse alla congiuntura economica, fortemente negativa, evidenziata dai principali indicatori economici: 
  • variazione negativa del PIL anche nel II trimestre 2012, -2,6% (peggiore del dato del I trimestre del 2012, variazione tendenziale pari a -1,4%); 
  • il tasso di disoccupazione si è incrementato tra il III trimestre 2011 e il II trimestre 2012 di ben 3 punti percentuali (passando dal 7,6% al 10,7%); 
  • l’indicatore della fiducia delle famiglie si riduce ulteriormente arrivando ad 86 nell’agosto 2012; 
  • la produzione industriale è in netto calo, -7% circa a giugno 2012.

Infine va rilevato il continuo crescere del costo del denaro per chi accede al mutuo: il tasso di interesse (TAEG) sui prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni è salito costantemente passando dal 4,14% di marzo 2011 al 4,90% di marzo 2012 (fonte Bollettino statistico – Banca d’Italia). Da segnalare inoltre il sempre più difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie italiane. L’introduzione dell’IMU, infine, può aver gravato sulla decisione dell’acquisto di abitazioni turistiche. La difficile congiuntura economica unita all’aspettativa di un calo dei prezzi delle case, più volte vagheggiato dagli organi di stampa, ha indotto gli italiani a rinviare l’acquisto della casa. Tutto questo, unito invece alla resistenza dei venditori a ridurre il prezzo degli immobili, ha portato a un blocco delle compravendite.

Quali sono le previsioni di Attico.it per il prossimo biennio?
Anche se in Italia non si può parlare di “bolla immobiliare” come accaduto in Spagna, è un fatto che il costo delle abitazioni sono lievitate all’inizio del 2000 in maniera maggiore dell’aumento del potere d’acquisto degli italiani come dimostra il grafico sottostante.
È chiaro che in presenza di una crisi economica come sopra descritta e con un valore delle case incrementato fortemente rispetto ai salari difficilmente le compravendite potranno ripartire. Il grafico sotto mostra gli anni di reddito necessari a una famiglia media per comprarsi un a casa.
A questo punto tre sono gli scenari possibili: 
  • un forte calo dei prezzi immobiliari in breve tempo fino a riequilibrare il prezzo delle case con il valore dei salari, potrebbe far ripartire il mercato immobiliare.

Francamente ritengo difficile questa prima ipotesi in quanto la proprietà degli immobili in Italia è diffusa e non in mano a banche o fondi immobiliari, come nei paesi anglosassoni, che in presenza di forti crisi finanziarie possono essere indotti a vendere gli immobili indipendentemente dal prezzo di realizzo. Il proprietario di un immobile difficilmente ridurrà di troppo il valore di vendita del proprio immobile, piuttosto rinuncia a cambiar casa e rimane nella stessa abitazione. 
  • Un aumento sensibile dell’inflazione che non coinvolge il prezzo degli immobili

Se aumenta l’inflazione, e con essa i salari, mentre il prezzo delle case rimane costante allora nel giro di pochi anni si annulla il differenziale fra i prezzi delle case e i salari e il mercato nel 2015 potrebbe ripartire.
Visto la presenza in Europa del nostro Paese e la forza con cui i tedeschi combattono il demone dell’inflazione anche questa seconda ipotesi la vedo difficilmente praticabile.
  • Un lento calo del valore degli immobili

Questo scenario prevede che il prezzo degli immobili cali nei prossimi anni con lo stesso trend che si è registrato in quest’ultimo periodo come da tabella sotto riportata:

Variazione semestrale prezzi degli immobili 2008-2012 (dati riferiti al 1° semestre di ogni anno – media 13 grandi città)
2008
2009
2010
2011
2012
Abitazioni nuove
+1,7
-2,8
-1,1
-0,7
-1,8
Abitazioni usate
+2,2
-2,3
-1,0
-0,6
-2,0

 In questo caso le due linee (indice dei prezzi delle case e salari) si incontrano solo nel 2018. Ed è da quella data che il ciclo immobiliare potrà decisamente ripartire fino a superare le 869.000 compravendite.

E fino al 2018?
Il mercato oscillerà in funzione sia del ciclo economico che del mercato finanziario. Chi ha affossato il mercato immobiliare più che la caduta del Pil è il sistema creditizio che non eroga mutui.
Ogni possibilità di ripresa del mercato immobiliare dipende dall’orientamento delle banche nel concedere finanziamenti per l’acquisto della casa. Con il costo del denaro in crescita e la propensione delle banche a non erogare mutui come mostra la tabella sottostante difficilmente il mercato potrà ripartire.

Dinamica dei mutui erogati nel periodo 2008 – 2011
Mln €                    2008        2009       2010       2011       2012 I° Sem
Nuovi Mutui        45.584    35.733    35.745    34.831    12.502 (*)
Variazione                         -21,6%      +0,0%     -2,6%       -64,1%
 Il dato del 2012 è semestrale per cui la variazione rispetto all’anno precedente non è significativa ma se il trend dei nuovi mutui rimane quello del primo semestre la variazione rispetto l’anno precedente sarà del -34,2%. (*) Previsioni Nomisma Fonte: stime Nomisma su dati Banca d’Italia, Mutuionline e Assofin

In tale quadro palesemente critico non manca, tuttavia, un elemento di potenziale ottimismo. Si tratta dell’elevato interesse della domanda rilevato da una recente indagine di Nomisma sui risparmi delle famiglie che, nonostante la precarietà della situazione economica generale, si dicono tuttora intenzionate all’acquisto di abitazioni nei prossimi anni. Una manifestazione d’interesse sorprendente nelle dimensioni che rischia, però, di rivelarsi virtuale in assenza del sostegno delle banche.
Questo fa sperare che il mercato abbia toccato il fondo e sia pronto a ripartire anche perché siamo tornati ai livelli delle compravendite di fine anni ’80 ma con un numero di famiglie ben maggiore di quegli anni. Anche le nuove abitazioni costruite negli ultimi anni sono sempre risultate inferiori all’aumento di nuclei famigliari. A oggi si stima che manchino circa 600.000 abitazioni.

   2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
totale periodo
nuove abitazioni
301.558
310.978
295.201
281.740
219.143
163.427
145.450
1.717.497
nuove famiglie
434.502
289.766
307.040
375.075
358.715
263.842
270.751
2.299.691
saldo
-132.944
21.212
-11.839
-93.335
-139.572
-100.415
-125.301
-582.194
Fonte Ance
Se nella seconda metà del 2013 come sostengono autorevoli fonti: Governo Banca d’Italia, ci sarà una sia pur lieve ripresa economica, anche il mercato immobiliare potrebbe risentirne positivamente anche se difficilmente potrà recuperare in breve tempo le 100.000 compravendite perse nel 2012.

Che consigli date a chi compra e vende casa?
Per chi deve comprar casa il consiglio è di non inseguire le chimere di un “affare” grazie alla crisi del mercato immobiliare. Se l’acquisto è destinato alla propria abitazione principale l’affare non è il prezzo ma l’esatta corrispondenza della casa ai nostri desideri. Trovo stupido rinunciare all’acquisto di una casa che rappresenta il nostro ideale per poche migliaia di euro. Non si può condizionare la propria esistenza a un “affare” che ci porta a comprare una casa magari in un quartiere diverso da dove si voleva abitare o lontano dai servizi indispensabili per la propria famiglia.
Il consiglio è quindi di cercare con cura, ponderare bene la scelta e senza fretta, perché difficilmente l’immobile in questione potrà essere venduto in tempi rapidi ma quando si trova l’immobile giusto non farselo scappare per ottenere uno sconto ulteriore. L’affare ripeto è trovare la casa giusta e non la casa che si compra con lo sconto maggiore.

Fonte: Casa& Mutui
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