mercoledì 22 dicembre 2010

Ti auguro.... (di Elli Michler)

Talvolta si rimpiange quello passato,
spesso sottovalutiamo il presente,
raramente impegnamo quello futuro....
Non ti auguro un dono qualsiasi,
ti auguro soltanto quello che i più non hanno.
Ti auguro tempo, per divertirti e per ridere:
se lo impiegherai bene, potrai ricavarne qualcosa.
Ti auguro tempo, per il tuo fare e il tuo pensare,
non solo per te stesso,ma anche per donarlo agli altri.
Ti auguro tempo, non per affrettarti a correre,
ma tempo per essere contento.
Ti auguro tempo, non soltanto per trascorrerlo,
ti auguro tempo perché te ne resti:
tempo per stupirti e tempo per fidarti
e non soltanto per guardarlo sull’orologio.
Ti auguro tempo per toccare le stelle
e tempo per crescere, per maturare.
Ti auguro tempo per sperare nuovamente e per amare.
Non ha più senso rimandare.
Ti auguro tempo per trovare te stesso,
per vivere ogni tuo giorno, ogni tua ora come un dono.
Ti auguro tempo anche per perdonare.
Ti auguro di avere tempo,
tempo per la vita.
                                               Elli Michler

sabato 18 dicembre 2010

Perchè un post per Operatori Immobiliari deve essere corto?

Tanta gente ci ha scritto per chiederci per quale motivo i nostri post non sono particolarmente lunghi e, ad eccezione di quelli "tecnici", non si approfondisse ulteriormente l'argomento trattato. Essendo noi stessi operatori immobiliari e quindi i primi lettori delle cose che scriviamo, abbiamo voluto fare un elenco dei perchè li preferiamo corti invece che far immergere i lettori in fiumi di parole:

-Perché di solito non ho troppo tempo per leggerli
-Perché se volevo studiare mi compravo un libro
-Perché se volevo una consulenza pagavo un coach
-Perché se voglio imparare faccio un corso di formazione
-Perchè se voglio diventare più bravo mi alleno
-Perchè mi da lo spunto per riflettere
-Perchè mi apre le porte di una discussione
-Perchè non chiude una discussione
-Perché sono sommerso dai dettagli della vita quotidiana
-Perché posso avere una visione olistica del tema
-Perchè un audio lo ascolto in macchina
-Perché leggere su video stanca
-Perchè è più facile da leggere sul mio telefonino
-Perchè è più facile da vedere sul mio telefonino
-Perchè preferisco un video esaustivo che un lungo articolo.
-Perché tra tante cose che devo ,fare il blog mi fornisce idee e soluzioni da applicare.
Non siamo certo contrari all'approfondimento ma, per la nostra professione, è sempre preferibile farlo in giornate di formazione dove il relatore può chiarirci subito i dubbi che un nuovo argomento, come quelli trattati, può suscitare. A patto che sia un formatore che approfondisce per davvero..... Perchè chi esce da Cicecerone (grande oratore) dice: "che bravo", chi esce da Demostene (grande studioso) dice "damose da fà!...""


Buone vendite a tutti                                                                            Luca Gramaccioni

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mercoledì 15 dicembre 2010

AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI: SUGGERIMENTI QUA E LA -7

1.   In tutto quello che facciamo cerchiamo sempre di dare valore al lato positivo impegnandoci con entusiasmo perché non esistono i fallimenti ma solo i risultati ottenuti, alti o bassi che siano, cui dare il valore dell’esperienza.
2.   Avere rimpianti rispetto ad errori del passato non è certo una buona tecnica per dimenticarli o renderli inoffensivi, molto meglio concentrarci su come possiamo agire oggi per migliorare il nostro futuro
3.   lasciate perdere fogli, foglietti e agende utilizzate in contesti diversi: utilizziamo una sola agenda o palmare ed aggiorniamola in tempo reale.
4.  Quando abbiamo tempi morti come le attese in aeroporto o in treno  o quando siamo in macchina, o quando siamo in anticipo, sfruttiamo l’occasione leggendo libri, facendo telefonate (pianificate) o aggiornandoci professionalmente con audio corsi  o audio coaching….
5.   Cerchiamo di fare poche chiacchiere, nei limiti del mantenimento di buonissime relazioni, e tentiamo di avere il dono della sintesi nel parlare e nello scrivere: i vostri interlocutori vi apprezzeranno di più.

Buone vendite a tutti                                                                         Luca Gramaccioni
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lunedì 13 dicembre 2010

Parliamo di Coaching e Leadership Tribale ?

Ma cos'è  davvero il coaching ? Quanta gente lo vende ma è in grado di occuparsene?  Ed agli operatori immobiliari è utile? Formazione Professionisti Immobiliari affronta il fenomeno Coaching   insieme a Bruno Benouski fondatore di Fedro Training & Coaching nella 2^ parte dell'intervista che esplora specificatamente questa modalità di consulenza, anche formativa, utilizzata oggi da decine di formatori più o meno specializzati in coaching che operano nel nostro ambiente. Tra una chiacchiera e l'altra scopriamo anche che c'è  un nuovo modo di pensare a come le persone si organizzano: un modo..........tribale!



Buone vendite a tutti                                                                                     Luca Gramaccioni

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giovedì 9 dicembre 2010

Parliamo di coaching per Agenti immobiliari?

Quante volte vi hanno proposto di partecipare ad un corso di coaching?  Quante offerte di "coaching" immobiliare avete avuto? Ma cos'è  davvero il coaching ? Quanta gente lo vende ma è in grado di occuparsene? Serve? Mi può essere più utile come persona oppure per farmi gestire meglio il mio staff? Devo "subirlo" o posso "utilizzarlo"? Ed agli operatori immobiliari è utile? Personalmente come giro una pagina web vedo "colleghi" che si occupano di formazione che si definiscono in questo modo. Aldilà delle considerazioni personali, Formazione Professionisti Immobiliari ha voluto affrontare il fenomeno Coaching   attraverso  la competenza ed esperienza di Bruno Benouski,  coach certificato dalla ICF International Coach Federation, ente statunitense che certifica il più alto livello di competenza solo dopo la verifica dell'effettuazione di almeno 2500 ore di coach oltre i necessari aggiornamenti professonali. Un mondo affascinante tutto da scoprire in modo da divenire un utente più attento e consapevole, evitando di buttare soldi inutilmente.....



Buone vendite a tutti                                                                                     Luca Gramaccioni

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lunedì 6 dicembre 2010

MLS:qualità, evoluzione e Condivisione

2^ parte dell'intervista con Raffaele Racioppi responsabile del Progetto MLS di Office Casa sulle implicazioni che derivano dall'uso corretto o improprio dei portali immobiliari e dei gestionali in MLS. Un mondo in continua evoluzione che certamente sta modificando l'operatività quotidiana di ogni operatore determinandone anche la mentalità ed il tipo di approccio alla professione....



Buone vendite a tutti                                                                                     Luca Gramaccioni

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venerdì 3 dicembre 2010

MLS: questo sconosciuto modo di essere

Tra tante innovazioni che hanno accompagnato questo scorcio di millennio il web è certamente la più invadente. Come si approccia un Agente Immobiliare o un Mediatore Creditizio a questo mondo? Ma con le piattaforme MLS ed i portali immobiliari !!!! Forse però è anche il caso di  approfondirne un pò temi e problematiche con chi quotidianamente diffonde parole come Condivisione e Collaborazione. In nostro aiuto interviene Raffaele Racioppi responsabile del Progetto MLS di Office Casa....



Buone vendite a tutti                                                                                     Luca Gramaccioni

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mercoledì 1 dicembre 2010

Se vuoi qualcosa, vai e inseguila. Punto.

La scena di "la ricerca della felicità" credo sia diventata una delle più famose degli ultimi anni ed è spesso utilizzata nei seminari di formazione per indicare che i "tiratori di giacca", i "rompiperle" sono sempre dietro l'angolo, ma il vero significato forse và un pò più a fondo.....

Brano tratto dal libro "Metti, per caso, che ci credi..."
....però non mi è mai stato chiaro, anzi (ammetto di non arrivarci) non ho mai capito per quale recondito ed arcano motivo, c’è sempre un distruttore di sogni, un guastatore di ideali o qualcuno pronto a dirti  “ma chi te lo fa fare?”. Sembra che questa gente nasca per germinazione spontanea: laddove sta operando qualcuno motivato a fare qualcosa di buono, lì sorge spontaneo in tutta la sua prosopopea ed opulenza il più classico dei personaggi : il gufo.
Ridurre il gufo al mero ruolo di iettatore significa sottovalutarne la potenza ed abilità. Non ho mai creduto alla fortuna o alla sfortuna ma credo molto nella capacità di influenzare gli altri con parole e comportamenti.
Il gufo, il vero gufo, non è quello che te la tira, è quello che ti fa mollare.
S’insinua lentamente, viscidamente, slealmente nelle tue profonde convinzioni e, come minimo, ha la capacità di portare le energie da te profuse ad un coma irreversibile, di solito riesce proprio a farti cambiare idea, obbiettivo ed attività.
Si và dall’alzatina di spalle seguita da un lapidario Contento tu…” fino ad arrivare allo strabuzzio pupillare con annesso “Ma che sei matto?….” (non vi ricorda qualche manager di alto livello?)
Subdolo, falso ed ipocrita, ambiguo, finto ed infido, il vero Gufo ha mille facce e mille modi per riuscire nel suo intento: farti smettere quello che stai facendo.
Non è mia intenzione farvi credere che tutto è possibile ma so che se una persona segue con perseveranza quello che vuole, prima o poi lo ottiene.
Quando ti butti in una impresa, in un progetto, nello sviluppo di un’idea; quando hai la capacità di razionalizzare un’intuizione ed hai la possibilità di farla diventare qualcosa che rende, non mollare.   Non mollare mai.
Quando desideri veramente qualcosa, quando un risultato ti impegna la mente notte e giorno, quando qualsiasi cosa tu faccia tende ad un unico obiettivo, non mollare. Non mollare mai.
Per ottenere successi e soddisfazioni non paragonarti ad una macchina sportiva che sorpassa difficoltà e routine passando sulla corsia di emergenza.
Pensa piuttosto alla costruzione di un mosaico: infiniti piccoli pezzi da assemblare usando la stessa tecnica e lo stesso materiale.
E quando la gente vedrà il tuo mosaico, non capirà quanto ci hai creduto, quanto hai insistito, quante volte ti sei corretto, quante volte hai resistito alla tentazione di cambiare, quanto hai perseverato.
Lasciali stare.
Diranno semplicemente: “Bello….” ed aggiungeranno: “…e che ci vuole ! Un po’ di tempo e fantasia…..”
Non capiranno quanto impegno e volontà ci hai messo per creare quel mosaico, il tuo mosaico, il mosaico più bello del mondo!!!
Il segreto del successo, in fondo, è fare una sfilza di piccole cose, di gesti quotidiani, di banalità….....sempre. 
Perseverare è diabolicamente conveniente.....
Buone vendite a tutti                                                                                  Luca Gramaccioni

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lunedì 29 novembre 2010

AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI: SUGGERIMENTI QUA E LA -6

Eccovi la 6^ parte dei consigli di autogestione
1.   Impariamo ad agire in modo immediato agli imprevisti ed evitiamo che siano gli imprevisti e le urgenze a gestire il nostro tempo. Molto meglio intervenire sulle cose tempestivamente e non reagire in modo passivo lasciando scorrere del tempo.
2.   Decidiamo in coscienza cosa NON fare: dobbiamo essere consapevoli che non possiamo avere il tempo per fare ogni cosa ci passi per la mente e che scegliendo qualcosa (quindi assegnando delle priorità) dobbiamo rinunciare necessariamente a qualche altra attività.
3.   Quando lavoriamo cerchiamo di accorpare le attività per sequenze simili tra loro (es. fare i conti ed informarsi sull’economia oppure cercare nuove relazioni e visitare vecchi clienti) Uno dei maggiori “rubatempo” è proprio passare da un’attività all’altra.
4.   Talvolta (anzi, spesso) è necessario ritagliarsi dei momenti in cui non possiamo essere interrotti da nulla: telefoni, email, persone etc.  
5.   Cerchiamo ad ogni costo di ottimizzare ogni momento della nostra giornata lavorativa perché i risultati di un mese sono la conseguenza del singolo minuto sprecato ed eviteremo di portarci il lavoro a casa....



Buone vendite a tutti                                                                                  Luca Gramaccioni
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sabato 27 novembre 2010

Agenzia del Territorio: Dati Mercato 3° trimestre

L’Agenzia del Territorio ha presentato questa settimana la nota dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare relativa al III trimestre 2010: si registra una flessione delle compravendite disattendendo i segnali positivi registrati nei primi due trimestri dell’anno.
Compravendite in frenata
L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio ha rilevato per il terzo trimestre di quest’anno una nuova frenata delle compravendite immobiliari. Rispetto allo stesso periodo del 2009, il volume delle compravendite del III trimestre del 2010 risulta per l’intero settore immobiliare pari a -2,4%. La “frenata” viene evidenziata nel confronto con le rilevazioni del I e II trimestre, rispettivamente +3,4% e +2,4%. Riguardo ai tassi tendenziali nel III trimestre 2010 relativi ai settori specifici, si evidenziano risultati negativi nel comparto residenziale (-2,7%) e nel mercato delle pertinenze (-0,4%). Peggiori i dati nel settore terziario (-3%), commerciale (-10,1%) e produttivo (-16,9%). Per quanto concerne le tipologie registrate in “altro”, il dato registra un calo del 3,5%.
Settore residenziale
Nord salvo - Analizzando il mercato residenziale per macro aree geografiche, si osservano evidenti differenze sul territorio. Al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,6%, mentre al Centro la crescita tendenziale annua è pari all’1%. Decisamente negativo invece la rilevazione al Sud che registra un calo del 13,8% dopo le performance positive del I e II trimestre 2010 (+4,2% e +6,9%).
Questione Sud - Ha dato una spiegazione il direttore dell’OMI, Gianni Guerrieri intervistato da Radiocorriere: “Esiste al Sud un problema di redditi dovuto alla crisi che determina uno scarso impulso anche negli acquisti della prima casa”.
Macro aree: settore residenziale dal 2007 ad oggi - Dall’analisi risulta che rispetto allo stesso periodo del 2007, la riduzione del residenziale è rilevante: la contrazione complessiva di compravendite registra un calo del 25,6%. Considerando le macro aree, c'è al Sud una riduzione pari a -27,7%, al Centro -20,6% e al Nord -26,5%.
Capoluoghi e piccoli comuni - Lo studio del settore residenziale mostra una netta diversità tra capoluoghi e piccoli comuni: i primi registrano un incremento delle vendite pari al 4,9%, mentre i secondi un calo del 5,8%. Al Nord sia i capoluoghi (+7,9%) sia i comuni minori (+0,7%) evidenziano una crescita. Al Centro si osserva un andamento positivo per i capoluoghi (+9%), mentre i non capoluoghi perdono il -4,6% rispetto allo stesso periodo 2009. Il Sud invece risulta in calo sia nei capoluoghi (-5,6%) sia nei piccoli comuni (-16,4%). Rispetto all’omologo 2007, il mercato residenziale risulta essere diminuito complessivamente per i capoluoghi del -14,4%. Situazione peggiore per i comuni minori che segnano rispetto al 2007 una contrazione pari a -30%.
Metropoli - Per compravendite del settore residenziale si distinguono in particolare i risultati delle grandi città (+7,8%). Rimane invece stazionario il mercato dei comuni delle rispettive province (+0,2%). Risultati considerevoli sono stati registrati dalle due più importanti metropoli italiane. Il mercato di Roma risulta infatti anche nel III trimestre 2010 in forte ripresa (+13,9%). Ridotta invece la crescita in provincia (+1%). Ottima performance per Milano che segna un +19,7% in città e un incremento di 8,3% in provincia dove si assiste al primo dato positivo dal 2006. Bologna +7% in città e +1,3% in provincia.  Genova positiva in città (+1,3%), negativa in provincia (-7,2%) Napoli città rimane invariata, mentre segna un calo di -5,9% in provincia. Torino risulta in perdita sia in città (-2,3%) sia in provincia (-1,8%). Risultati negativi anche per Firenze (-7,4% in città e -4,7% in provincia) e per Palermo (città -10,6, provincia -21%). Rispetto all’omologo 2007, Roma risulta l’unica città che riesce a riallinearsi con quei risultati.
Previsioni 2011: stabilizzazione 
Come segnalato dal Sole24Ore: “Si può dire che si è avviata una fase di stabilizzazione che proseguirà anche nel 2011 e non ci sono le avvisaglie per un rimbalzo. La ripresa delle transazioni sarà molto lenta e progressiva dopo il triennio negativo”. Dopo le prime avvisaglie del 2008 e le pesanti flessioni registrate nel 2009, possiamo in effetti affermare che il mercato immobiliare italiano si sta lentamente stabilizzando portando il 2010 a segnare la fase di assestamento. La domanda di immobili non risulta ancora in crescita, ma si stanno progressivamente limando le indicazioni negative.
L’Opinione di Nomisma
Secondo Luca Dondi econimista di Nomisma intervistato dal Sole24Ore “Il peggio è passato senza grandi scossoni”. E riguardo al mercato ha affermato: “La tendenza delle compravendite viene considerata stabile: dalle 609mila del 2009 si passerà alle 625mila circa di quest’anno, dopo un’attività consistente anche nel terzo trimestre di quest’anno nei capoluoghi del centro-nord. Certo, siamo molto distanti dal picco delle 845mila vendite del 2006″. Dondi poi ha continuato con la sua analisi: “Il mercato ha di fatto tenuto grazie alla domanda nel 2009 per investimento e al fatto che nel 2010 le banche siano tornate ad erogare mutui. I prezzi medi sono ancora in calo mentre per la prima volta i canoni di locazione fanno registrare una tendenza migliore, pur essendo sostanzialmente stabili”. L’economista ha infine concluso con un’accenno agli investimenti: “In sostanza non è venuta meno la tradizionale propensione all’investimento in “mattoni” sia per il rendimento che se ne può ritrarre, rendimento percentuale che oggi tocca i livelli più bassi degli ultimi venti anni ma che resta competitivo rispetto a quelli ritraibili da altre forme di investimento e adeguato a sostenere la leva necessaria”.
Speranze riposte nella Cedolare secca
La cedolare secca al 20% sugli affitti è un tema che sta appassionando gli esperti del settore e suscitando un ampio dibattito sugli effetti possibili. Alternativa alla tassazione Irpef sul reddito del proprietario, la cedolare secca dovrebbe essere introdotta per l’inizio del 2011, ma il ritardo dell’entrata in vigore sembra ormai assicurato. Per i sostenitori della norma, gli effetti positivi che si avrebbero con l’introduzione della cedolare secca sarebbero molteplici, dalla stabilità dei canoni di locazione alla ripresa dei contratti di affitto ma anche di compravendita.
Il collegamento con l’edilizia
Il Sole 24Ore evidenzia inoltre il collegamento con il settore dell’edilizia: “Se alla perdita di investimenti in costruzioni aggiungiamo la perdita subita dal mercato in termini di ammontare delle compravendite, pari a un -25% dall’inizio della crisi, si ottiene un minor valore delle attività del comparto di circa 55 miliardi, che potrebbe verosimilmente peggiorare ancora, date le previsioni negative per il 2011 sull’edilizia e quelle non lusinghiere sul mercato immobiliare”. Le parole del Rapporto sottolineano quindi un periodo ancora buio dove la luce entra da pochi e piccoli spiragli. Per il 2011 si prevedono infatti accenni di timida ripresa in merito alla domanda abitativa sia di nuove costruzioni sia di riqualificazione del patrimonio residenziale.
Per quanto riguarda i prezzi del settore residenziale le previsioni prospettano per le nuove abitazioni una crescita minima: un +0,2% al primo semestre e un +0,6% al secondo semestre.

(fonte OMI-agenzia del territotio, Sole24Ore)                                                               Salvo Fratini

mercoledì 24 novembre 2010

DOVE SONO? COSA FARO’?...

Oggi parliamo di modelli di lavoro o schemi decisionali.
Sono quasi sempre delle raffigurazioni a matrice che schiariscono idee e concetti e, soprattutto, danno spunto per le attività da svolgere. Il presupposto di utilizzo è, chiaramente, porsi un problema e, attraverso la matrice, tentare di risolverlo.
Uno dei più famosi è certamente quello dell’attribuzione di importanza ed urgenza. Spessissimo le persone si occupano solo di ciò che è sia Importante che Urgente e questo atteggiamento è considerato dai più corretto ed utile. Personalmente faccio presente che la vita ci porta a fare spesso delle cose molto urgenti ma poco importanti (fare benzina? Tagliarsi i capelli? Preparare il report settimanale?) ed a sottovalutare di inserire sempre e comunque qualche attività che ci conduca a realizzare le cose IMPORTANTI.
Negli scritti classici del Time management l’attribuzione di assoluta priorità delle cose sia Importanti che Urgenti è sempre stato un must ma spesso si sottovaluta che il tempo da dedicare a queste attività è proporzionalmente poco. Ed il resto della giornata? Dovrei occuparmi di cose Importanti ma, come citava Bruno B. un mio vecchio socio,  sono sommerso dai dettagli”....  
Potrei chiedermi: Quali cose devo fare oggi per ottenere i miei obiettivi?
Farò oggi almeno 1 cosa che mi aiuti a raggiungere ciò che voglio?  Cosa reputo veramente importante per me ed il mio benessere? Quando me ne occupo?
L’errore vero è quello di non rispondere mai a queste domande e di avere il tempo impegnato solo in cose che fanno parte della routine quotidiana, il vero nemico di ogni desiderio.

Buone vendite a tutti                                                                                            Luca Gramaccioni
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lunedì 22 novembre 2010

AGENTI IMMOBILIARI E MEDIATORI CREDITIZI: SUGGERIMENTI QUA E LA -5

Eccoci alla 5^ puntata dei suggerimenti utili ad autogestirsi...... Ma gli altri li state utilizzando?
1.   Scriviamo le idee che ci vengono in mente nel corso della giornata in una sorta di taccuino o  “diario delle idee” per non dimenticarle e quando siamo rilassati leggiamole per prenderne spunti.
2.   Prendiamoci adeguate pause e momenti di relax per ricaricare le batterie (nel mio libro “metti, per caso, che ci credi.. ho dedicato diverse pagine all’argomento)
3.   Osserviamo attentamente gli atteggiamenti (o quello che pensano) e i comportamenti (cioè quello che fanno) delle persone che riteniamo abbiano una gestione del tempo ottimale ed adeguata al proprio ambito di attività. Se poi conosciamo qualcuno del genere nel nostro stesso settore….
4.   Ogni tanto cerchiamo di analizzare il tempo che dedichiamo alle diverse attività come il lavoro con i clienti, quello con i colleghi, la ricerca, lo studio la gestione de portafoglio, la gestione economica, l’attività fisica etc....
5.   Pensiamo bene prima di chiedere agli altri di fare qualcosa per noi (il tempo altrui è altrettanto importante) Limitiamo quindi all’indispensabile le nostre richieste a staff e colleghi: telefonate, e-mail, interruzioni etc. Saremo costretti così ad organizzarci, impareremo a farlo meglio e risulteremo certamente più gradevoli agli occhi altrui.

Non c'è niente di peggio che sapere le cose e non applicarle: di seguito trovi i 4 link delle puntate precedenti così, magari, puoi rifletterci su....

1^puntata- http://www.formazioneprofessionisti.com/2010/10/agenti-immobiliari-e-mediatori.html
2^puntata- http://www.formazioneprofessionisti.com/2010/10/agenti-immobiliari-e-mediatori_25.html
3^puntatahttp://www.formazioneprofessionisti.com/2010/11/agenti-immobiliari-e-mediatori.html
4^puntatahttp://www.formazioneprofessionisti.com/2010/11/agenti-immobiliari-e-mediatori_12.html

Buone vendite a tutti                                                                                            Luca Gramaccioni
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Cancellazione di ipoteca cambiaria in caso di irreperibilità del creditore.

La cambiale può contenere una clausola con la quale si dichiara la costituzione di una ipoteca a garanzia del pagamento del titolo. E’ la c.d. cambiale ipotecaria (di cui all’art. 2831 Codice Civile): in questo caso il trasferimento del titolo a mezzo di girata comporta anche la trasmissione dell’ipoteca. La cancellazione dell’ipoteca cambiaria avviene, ai sensi dell’art. 2882 del Codice Civile, dietro presentazione del consenso del creditore ipotecario, consenso che deve essere rilasciato con le forme previste dagli art. 2821, 2835 e 2837 c.c., cioè con le stesse forme previste per l’iscrizione dell’ipoteca (mediante atto pubblico, oppure mediante scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente); il principio per cui l’ipoteca a garanzia dei crediti cambiari si trasmette ai successivi possessori del titolo con la girata, non implica deroga ai principi fondamentali sull’autenticità dell’atto di consenso alla cancellazione. L’art. 2887 c.c. prevede, inoltre, che per ottenere la cancellazione dell’ipoteca cambiaria occorre presentare , oltre all’atto di consenso, il titolo di credito (cambiale).
Se, però, il creditore non è reperibile o si dichiari indisponibile a sottoscrivere l’atto notarile di assenso? Allora non resterà che rivolgersi all’Autorità Giudiziaria la quale, accertato il regolare e completo pagamento del debito, che andrà ampiamente dimostrato, potrà disporre che l’ipoteca venga cancellata; in questo caso il provvedimento del Giudice sostituisce l’atto contenente l’assenso del creditore ed il conservatore deve eseguire la cancellazione dietro presentazione del solo provvedimento giudiziale divenuto definitivo (sentenza passata in giudicato, non impugnabilità o reclamabilità per altri provvedimenti).
Avv. Massimo Chimienti
http://www.studioavvocatichimienti.com

venerdì 19 novembre 2010

Intervista a Ezio Bruna fondatore del Centro Studi Finanza Immobiliare

Riportiamo da idealista.it l'intervista a Ezio Brunadocente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’ass. italiana private banking (aipb). 
Qual è lo stato di salute del settore immobiliare? In generale stazionariaria, ma è importante distinguere: esitono diversi mercati immobiliari. comprare casa per viverci non è come comprare per investimento. quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono anche fattori psicologici
In che modo agisce l'aspettativa di chi compra o vende? C'è una credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore. di per sé questo è falso, lo dice chi non sa fare bene i conti. ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi
Quindi i prezzi dovrebbero essere più bassi di quelli che sono? Se il mercato avesse fatto il suo corso i prezzi negli ultimi due anni sarebbero dovuti crollare. ma siccome le persone si afferrano all'idea che questo è impossibile, di fatto diventa impossibile. la correzione quindi è graduale e i prezzi scendono del 5% all'anno, per più anni. alla fine il risultato è uguale, ma meno traumatico. poi bisogna vedere a quanto si vende davvero: chi ha fretta accetta il 30% in meno. i prezzi reali di vendita non sono rilevati da nessun organismo e posso assicurare che sono piu bassi di quanto si creda
C'è chi assicura di aver venduto ai prezzi del 2007 Non dico che sia impossibile, anzi. ma non è la norma. ricordiamoci che il mercato è composto da un'infinità di casi particolari. se si libera la casa del vicino e vuoi assolutamente quella, sarai disposto anche a pagare il 30% in più, perché per te il valore è più alto che per gli atri. allo stesso tempo una casa in via montenapoleone a milano non è uguale ad una in periferia. Ci sono molte nicchie e molte esigenze speciali. ma poi ci sono anche tendenze generali
Il 2010 dovrebbe chiudersi con 630mila compravendite. come giudica questo dato? Ottimista. io prevedo 610-615mila. comunque, la sostanza non cambia, si tratta di un dato "normale". il calcolo è semplice. si sono formate 300mila nuove famiglie e quasi altrettanti sono i divorzi e le separazioni. questi sono i due motori principali del mercato. Alcuni, che fino al 2008 erano esclusi dai prezzi troppo alti, adesso hanno accesso al mercato. poi ci sono gli investimenti, le seconde case, ecc. si tratta di un dato fisiologico, non mi farei prendere dall'entusiasmo
Comprare casa per viverci. conviene? Se si hanno dei soldi da parte o un mutuo ragionevole, si. io consiglio sempre: hai i soldi? Hai trovato quello che cerchi? Te lo puoi permettere? Compra e vivi felice....
Se i prezzi e i tassi di interesse sono al ribasso è quindi il momento per comprare... Se ti concedono il mutuo! è vero che le condizioni sono migliori di tre anni fa, ma la dispoccupazione è alta e le banche , non dimentichiamolo, sono alle prese con basilea 3, che sarà una mazzata. l'accesso al credito nei prossimi due anni sarà ancora più difficile. e l'economia non sembra che si riprenderà facilmente. Se ti nasce un nuovo figlio e vuoi cambiare casa, è probabile che finisca per fare un soppalco...
Quanto influisce il comportamento delle banche? Sono sempre stato critico con il settore bancario, ma adesso, di fatto, tra sospensione della rata, surroga e rinegoziazione, stanno assorbendo il disagio delle famiglie, molte delle quali, senza questi ammortizzatori, sarebbero sul lastrico. Detto questo, sui prossimi mutui le nuove regole complicheranno le cose. Però allo stesso tempo questo aiuterà il mercato a normalizzarsi
Secondo una valutazione diffusa il prezzo della casa non dovrebbe essere superiore a 4 volte il prorpio reddito annuale. a roma ne servono 15. in italia in media 9.... Secondo i miei calcoli 3,75 è il rapporto ideale, 4 è ragionevole. l'accesso facile al credito degli anni scorsi ha sconvolto l'equilibrio: in tre giorni la banca ti dava un mutuo e la gente non badava più al prezzo, ma solo alla rata, nessuno si fermava a calcolare quanto costa una casa dopo 30 anni di mutuo. Per questo ci ritroviamo con questi numeri
Passiamo all'immmobiliare come investimento, lo consiglia? No. ci sono forme molto più convenienti di investire i propri risparmi. e poi i prezzi delle case scenderanno
Fino a quando scenderanno i prezzi? I cicli economici del mercato immobiliare sono all'incirca quelli del mercato in generale. Cinque anni di crescita e cinque negativi. Per i ritardi nelle correzioni di cui parlavamo prima, almeno fino al 2013 continuerà la discesa. Perché comprare oggi se nel 2014 si faranno ottimi affari? Se ti serve una casa per viverci, è diverso. per investimento, è assurdoSe gli investimenti saranno scarsi e il 79% degli italiani sono già proprietari di casa, che margini avrà mercato dei prossimi anni? Pochi. il mercato si riattiverà solo quando il pil crescerà sul serio. e questo non avverrà a breve, poi c'è un'altra questione. negli anni scorsi hanno comprato i figli del baby boom, chi ha oggi intorno ai 40 anni. Siamo arrivati a un tetto oltre al quale non si va. la curva demografica parla chiaro. le proziezioni dell'istat sulla creazione di nuove famiglie parla di un crollo dalle 300mila alle 180mila
E i capitali rientrati con lo scudo fiscale?  Non ritengo che porterà nessun vantaggio al mercato immobiliare. chi può, resta liquido
Se la cedolare secca fosse finalmente approvata, renderebbe la casa un investimento migliore? Non mi sembra che faccia miracoli. al piccolo proprietario non cambia la vita, ai grandi gruppi immobiliari neanche....Un consiglio finale a chi cerca casa per andarci a vivere? Se hai soldi, negozia sul prezzo e compra
Un consiglio per chi vuole investire? Resta liquido e aspetta il 2014: si faranno buoni affari
A chi non ha accesso al credito ma vorrebbe comprare? Purtroppo non c'è molto da dire. il mercato dell'affitto è irragionevole, bisognerà aspettare 4 anni per avere a disposizione i primi edifici del social housing.
Fonte Idealista.it 04/11/10                                                                    Salvo Fratini

giovedì 18 novembre 2010

La "ripresina" di Mario Breglia

Quando una persona di sicuro riferimento come il Presidente di Scenari Immobiliari concede una intervista, è sempre meglio assorbirla un pò per ragionarci su. In queste risposte di qualche giorno orsono traspare però una cauta fiducia ed un ponderato ottimismo da parte di chi, per professione, incrocia continuamente i dati macroeconomici con quelli del territorio per avere indicazioni previsionali il più corrette possibili su un mercato influenzato da numerosissime variabili.
Si può par­lare di ripresa? E se così è, in che ter­mini?  Ripresa è un po’ troppo. Pos­si­amo par­lare di ripresina. La parte più dif­fi­cile di questa crisi direi che è pas­sata. Com­in­ci­amo ad affac­cia­rci in una fase più ser­ena, dove al segno meno pos­si­amo sos­ti­tuire uno zero. È in atto un’inversione di ten­denza, lenta ma c’è. Sia per quanto riguarda gli indi­ca­tori dei prezzi sia per quanto con­cerne il numero delle com­praven­dite. Per avere una ripresa più decisa e più forte bisogna capire cosa suc­ced­erà da un punto di vista eco­nom­ico nel 2011.
Qual è la tipolo­gia abi­ta­tiva con mag­giore pos­si­bil­ità di suc­cesso, in questo peri­odo?  Stanno andando bene i due estremi. Da un lato, i mono e bilo­cali che costano meno. Mag­ari in zone cen­trali e pres­ti­giose, ma pro­prio per­ché più care, la scelta va ad appar­ta­menti di metratura più bassa. Dall’altro, vanno bene gli immo­bili di qual­ità, da un mil­ione di euro. Il mer­cato più alto sta andando molto bene. Gra­zie anche ai cap­i­tali rien­trati gra­zie allo scudo fiscale.
Il mat­tone è ancora un inves­ti­mento amato dagli ital­iani?   Sicu­ra­mente in questi ultimi mesi ha ripreso quota. L’incertezza degli altri inves­ti­menti, il fatto che ren­dono poco, sono tutti fat­tori che spin­gono gli ital­iani a riv­ol­gersi nuo­va­mente al mat­tone. È stato definito in modo spir­i­toso un mer­cato di mamme che com­prano casa ai figli per met­tere i loro risparmi al sicuro. Si tratta di un com­por­ta­mento abbas­tanza tipico, visto il quadro gen­erale di incertezza.
Pre­vi­sioni per il 2011?   Siamo con­dizionati da quello che accadrà nell’economia. Se con­sid­e­ri­amo l’andamento interno del mer­cato pos­si­amo dire che è abbas­tanza buono e che le cose vanno meglio. Nat­u­ral­mente, un peg­gio­ra­mento della crisi eco­nom­ica a liv­ello nazionale e mon­di­ale non aiuterebbe. In un clima gen­erale di incertezza le famiglie ital­iane ten­gono i soldi fermi e stanno a guardare. Gli ultimi dati par­lano di una liq­uid­ità delle famiglie pari a mille mil­iardi di euro in attesa di essere investiti. La Borsa è con­sid­er­ata in questo momento troppo ris­chiosa e quindi viene per lo più scar­tata come ipotesi di inves­ti­mento. Allora si ricorre ai pronti con­troter­mine o ai Bot anche se il loro rendi­mento è min­i­male. Sicu­ra­mente l’aspettativa di inflazione è un ele­mento favorev­ole per lo sposta­mento degli inves­ti­menti verso il mer­cato immo­bil­iare. C’è da dire che in questo peri­odo rive­di­amo le nos­tre pre­vi­sioni ogni tre mesi. Il panorama è così flu­ido e flut­tuante che dob­bi­amo osser­varlo in tempi sem­pre più ravvicinati.
E gli inves­ti­menti immo­bil­iari all’estero hanno ripreso quota?   Dopo sei anni con­sec­u­tivi di crescita, il primo semes­tre 2010 si è chiuso con una fles­sione degli acquisti di immo­bili all’estero da parte delle famiglie ital­iane. Si sti­mano 12.800 immo­bili com­prati, che rap­p­re­sen­tano un calo dell’11,7% rispetto ai primi sei mesi del 2009. A deter­minare il calo, la ripresa del dol­laro sull’euro e l’incertezza del clima eco­nom­ico com­p­lessivo. Calo in par­ti­co­lare ver­i­fi­catosi negli Stati Uniti, men­tre in Europa una crescita, sep­pur lieve, in Fran­cia, Spagna e Gran Bre­tagna. Sta­bile la Svizzera, scom­parsi gli acquisti in Europa Est e Gre­cia.Crol­lato l’interesse per il Dubai. La sec­onda parte dell’anno dovrebbe seg­nare una parziale ripresa, anche per­ché i tempi di trat­ta­tiva si sono allun­gati e alcuni inves­ti­menti pro­gram­mati dovreb­bero essere stati effet­ti­va­mente real­iz­zati dopo l’estate. Il dol­laro intanto è di nuovo sceso e questo è un altro fat­tore positivo.
....più globale di così.....
fonte: attico.it                                                                                                              Salvo Fratini