giovedì 5 maggio 2011

Come si sta muovendo il mercato Immobiliare?

Direttamente dal sito di Newspages.it ecco alcune considerazioni sul mercato immobiliare dal punto di vista dell'editore di Solocase.it  Giuseppe Di Lorenzo 
Proviamo a tirare un attimo le somme. Come si è mosso e come si sta muovendo il mercato immobiliare italiano. Ma soprattutto cosa sta cercando l'acquirente e che cosa chiede il venditore all'agenzia immobiliare. Abbiamo fatto il punto della situazione con Giuseppe Di Lorenzo, amministratore delegato di Terra Nova Editore S.p.A., editore di Solocase.it

Come si sta muovendo il mercato immobiliare italiano?


Direi che il nostro mercato immobiliare, per quanto ancora fortemente condizionato dalla scarsa erogazione dei mutui, pare che abbia toccato il punto minimo di transazioni e finalmente si accinga a ripartire, promettendoci un 2011 più rincuorante e proficuo.
Ovvio per l'anno in corso non assisteremo a chissà quali capovolgimenti, ma penso che quanto meno avremo un periodo di maggiore stabilità anche per quanto riguarda i prezzi. Indubbiamente il segmento che dimostra capacità nel far fronte a questo lungo periodo buio è quello degli immobili di pregio, che mantengono meglio degli altri il proprio valore e si confermano, per chi può, degli ottimi investimenti. Analizzando le ricerche svolte sui nostri mezzi abbiamo scoperto che gli utenti che cercano una dimora di lusso provengono soprattutto da Roma e Milano, seguono Torino, Bari, Catania, Napoli, Firenze, Palermo e Bergamo. Tra le tipologie di lusso più ambite e cercate nella sezione Bellissime del sito Solocase.it (www.solocase.it/bellissime/), ci sono gli attici e i superattici con vista panoramica e le residenze d'epoca nel centro della Capitale.

Quali sono le città in cui c'è maggiore richiesta?

Indubbiamente le grandi città italiane sono quelle in cui il mercato è più dinamico e dove si sta assistendo già da qualche tempo a una ripresa della domanda.
Va comunque precisato che il Nord regala performance migliori sia per quanto riguarda i capoluoghi che i comuni minori; il Centro è piuttosto stabile, anche se i capoluoghi vanno meglio dei comuni minori mentre al Sud la situazione è più critica.

Cosa cercano gli acquirenti?

Per lo più vorrebbero cercare di approfittare del momento economico critico per concludere un buon affare.
C'è anche da rilevare che i prezzi delle case in Italia non sono mai diminuiti in misura così drastica da poter consentire l'acquisto a prezzi stracciati.
Il mattone mantiene una sua dignità e molto raramente viene svenduto.
Analizzando gli annunci presenti sulle nostre testate e sui siti abbiamo visto che i tempi di vendita sono più diluiti e i prezzi ritoccati al ribasso, ma non è certamente un mercato allo sbando.
Comunque, chi ha interesse ad acquistare in questo momento lo fa per lo più per cambiare, migliorando, l'abitazione principale.
L'immobile lo si preferisce da ristrutturare, così da poterlo rendere più consono alle proprie esigenze e nel contempo risparmiare un po', e la tendenza delle coppie è quella di comprare vicino ai genitori, così da poter essere aiutati.
L'acquisto per investimento turistico in questo periodo è un po' meno frequente, comunque la seconda casa  nelle località di mare o montagna mantiene un sua vivacità.
Alcune agenzie immobiliari del nord ci riferiscono che negli ultimi tempi, per ciò che riguarda l'acquisto della casa in montagna, il cliente ricerca principalmente le soluzioni abitative in contesti tipici; quindi è più indirizzato verso baite ristrutturate o nuove costruzioni eseguite però nello stile tipicamente montano. Ovvero la funzionalità dell'appartamento deve coniugarsi con il rispetto della tradizione.
Qualche battuta sul trend del mattone nella Capitale.
Solocase.it ha condotto un'indagine confrontando i due semestri del 2010, sulla base di un campione di 230.000 utenti alla ricerca di un immobile a Roma.
Il raffronto tra i due periodi presi in esame ha evidenziato che sono in crescita le ricerche di quegli immobili il cui costo supera i 600.000 euro (+2,5%) e anche di quelli compresi tra i 400.000 e i 600.000 euro (+2,4%).
Mentre restano fermi quelli il cui prezzo è compreso tra i 150.000 ed i 300.000 euro (-4,1%). Il perché è amaramente semplice: sono destinati a una fascia economicamente più debole (monoreddito, precari, immigrati) e che, allo stato attuale, ha maggiori difficoltà sia di liquidità che di accesso al credito.
Per quanto riguarda le zone più ambite, la preferenza va alle abitazioni che si trovano nel centro storico e resta forte l'interesse dei potenziali acquirenti per gli spazi esterni vivibili, infatti le parole chiave "terrazzo" e "giardino" risultano ricercatissime.

Il mercato cosa offre?

Riallacciandomi a quanto detto prima la situazione italiana è diversa, ad esempio, da quella statunitense, quindi il nostro mercato non dispone di un'offerta spropositata che consente  acquisti a prezzi bassi.
Da noi il mattone, comunque, tiene e le abitazioni sono per lo più di proprietà delle famiglie. In America invece il patrimonio immobiliare fa spesso capo agli istituti di credito. Questo generaeffetti diversi sui rispettivi mercati: da noi una famiglia che vuol vendere è disposta ad aspettare pur di non abbattere il prezzo, mentre per una banca la necessità di liquidità significa immettere sul mercato un quantitativo importante di case e generare un'offerta che supera di gran lunga la domanda.
Comunque quella italiana è un'offerta variegata, che dispone di case in costruzione, nuove e seconde case. Da qualche tempo si intensificano su SoloCase gli annunci relativi alla nuda proprietà.
L'unico segmento per il quale l'offerta non soddisfa la domanda è appunto quello relativo agli immobili di un certo livello, siti nelle zone top delle città.

Quali sono le aspettative per i prossimi anni?

Credo che per la vera e propria ripresa, per rivedere un mercato davvero florido, dovremo attendere ancora del tempo, purtroppo. Nel frattempo abbiamo assistito ad un ridimensionamento generale, i cui effetti sono ancora in pieno svolgimento, che ha coinvolto anche tutte quelle attività di intermediazione spuntate come funghi, improvvisando anche un mestiere qual è quello dell'agente immobiliare, che di certo per essere svolto bene necessita di molta professionalità e competenze.
Sul fronte prezzi avremo un ridimensionamento anche se fino al  momento in cui le banche manterranno un atteggiamento così prudenziale e selettivo per la concessione dei mutui sarà difficile che il settore possa riprendere a marciare.
Del resto il volume di transazioni che tiene in piedi un settore come il nostro, non può essere fatto solo dagli immobili di lusso, il ceto medio deve poter riprendere a comprare. Abbiamo una quantità di cantieri che sono nati a ridosso dei grandi centri urbani e che devono ricominciare necessariamente a vendere le loro unità immobiliari, destinate appunto alla gente comune, ai monoreddito, ai lavoratori precari, agli immigrati che certo non possono permettersi gli attici nei centri storici.
Forse negli anni antecedenti a questi di crisi avevamo di fronte un mercato un po' drogato, pazzo. Dove capitava spesso e volentieri di imbattersi in richieste spropositate, sia per quanto riguarda la locazione che la vendita.

Consigli utili. Alle persone che si affacciano sul mercato per acquistare, quali sono i suggerimenti?

Ai potenziali acquirenti, elencherei alcuni punti da tenere a mente:
- Verificare che siano state fatte e siano "aggiornate" le visure ipotecarie e catastali dell'immobile, senza tralasciare la situazione dal punto di vista urbanistico.
- Intestare sempre l'assegno di caparra al venditore con la clausola non trasferibile.
- Pagare la provvigione solo se si è raggiunto l'accordo tra le parti per la  vendita; se non espressamente previsto, nulla è dovuto nel caso di mancata conclusione dell'accordo, e comunque richiedere l'assistenza sino al rogito notarile.
- Se per acquistare si deve ricorrere all'accensione di un mutuo è doveroso verificare, prima di fare la proposta, la disponibilità della banca a concederlo. Altrimenti suggerisco di condizionare la proposta all'ottenimento del mutuo.

E per chi sta vendendo?

Se invece dovessi dare un consiglio ad un potenziale venditore mi sento di dirgli di non aver timore nel conferire l'incarico di vendita all'agenzia. Questo infatti rappresenta una garanzia che obbliga l'agente immobiliare a lavorare diligentemente, facendo anche una adeguata promozione sulla stampa e in Rete dell'immobile.
Ovviamente verificate che la persona a cui vi state affidando abbia le carte in regola, ovvero, deve essere iscritta al ruolo provinciale dei mediatori presso la camera di commercio.
E' bene che il mandato sia dato per iscritto e che chiarisca tutte le condizioni e le obbligazioni previste per il venditore, per l'acquirente e per l'agenzia. Un incarico dato a voce, o peggio, nessun incarico, non può che generare incomprensioni e malintesi se non addirittura problemi.
Non siate tranquilli della bontà dell'immobile solo perché l'avete costruito voi, lo avete ricevuto in eredità o comperato dal costruttore: sotto ogni immobile possono nascondersi problemi dei quali si potrebbe non essere al corrente.

Newspages Real Estate Anno XI Numero 33 - Maggio 2011

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