mercoledì 1 agosto 2012

VACANZE IN TEMPO DI CRISI

E’ indubbio che quelle che stanno per arrivare sono certamente delle vacanze fuori dal normale e, se la memoria non mi inganna, le prime da tanti anni in qua affrontate con una dichiarata crisi in corso. Il mercato che non và come vorremmo è lo specchio di una società che si evolve in modo veloce perché velocissima è la risposta sociale alle variazioni economiche e la casa, intesa come bene rifugio, non fa eccezione.
Ma tant’è: dobbiamo pur staccare la spina, almeno per qualche giorno e giusto qualche giorno addietro mi domandavo se era davvero possibile riposarsi, se potevamo permettercelo, oppure sarebbe meglio dedicarsi al lavoro proprio ora per non perdere continuità con un mercato che tutto fa meno che rimanere quotidianamente invariato.
Che anche in estate si chiudono affari non lo scopro certo io, che poi si possano gettare buone basi per il lavoro futuro è praticamente certo tanto è vero che le cosiddette ”ferie” intese come “blocco totale delle attività” sono un qualcosa legato ormai ad un retaggio antico, tipico degli anni ‘60 e ’70, che non ha corrispondenza negli altri paesi europei. Come ho già avuto modo di scrivere il peggior errore che possiamo fare in vacanza è staccare totalmente, obliare e dimenticarsi di ciò che siamo e ciò che facciamo. Questo perché ci mette in condizioni di perdere contatto con la nostra realtà  a favore di chi, al contrario, la continua a coltivare anche in questi giorni. Inoltre sarà molto più difficile ricominciare per chi "è costretto" rispetto a chi ha abbandonato gradualmente le proprie attività. E’ lecito inoltre pensare che per molti agenti Immobiliari questa non è una scelta, ma una necessità vitale perché anche se tutti abbiamo bisogno di riposo e di staccare un po’ la spina, perché non immaginare di continuare queste attività in serenità ed allegria anche in periodi apparentemente meno intensi? Che forse saltare una vacanza è un affronto morale e sociale alla propria integrità lavorativa? L’uomo virtuoso bada ai propri interessi primari, poi al superfluo, per questo mantiene alta la concentrazione in ogni momento, andando contro le apparenze e le convenzioni.
Anche passando vacanze serene e divertenti è quindi possibile fare quelle letture che non abbiamo mai il tempo di fare, quei confronti spesso andati a vuoto, quelle analisi e quella progettazione delle attività migliorative tanto necessaria e mai attuata. Approfittiamo di questo periodo per migliorarci senza preoccuparci più di tanto se ci perdiamo qualche minuto di divertimento. Il riposo fa bene, l'ozio uccide.
Fai ora quello che gli altri non vogliono fare o affrontare, sarai così capace di utilizzare quello che gli altri domani non sapranno nemmeno capire.” Questa è una citazione di Neil Schwartz, uno dei più grandi e produttivi Agenti immobiliari del mondo e, per me, l’augurio a voi di passare le vacanze come fanno i bravi atleti: si divertono ma ogni tanto si allenano e, soprattutto, stanno attenti di cosa si nutrono.
Voi cercate di nutrirvi di quell’ottimismo che sarà a base da cui ripartire fra qualche giorno.

Buone Vacanze e, per chi resta, Buone Vendite da tutti noi.                 Luca Gramaccioni

i post di Formazione Professionisti Immobiliari ricominceranno a Settembre

mercoledì 25 luglio 2012

LA SPERANZA E' UNA TRAPPOLA

Siamo in prossimità delle vacanze e  continua incessante la ricerca  dell’Acquirente “perduto” da parte di tutti coloro che credono che, nonostante tutto, qualche acquirente in giro ancora esista. Come ho già avuto modo di sostenere in diverse occasioni quello che manca oggi alla nostra categoria, è l’esatta percezione del proprio mercato immobiliare. Molti vivono di sole percezioni, spesso umorali ed emotive e, figli di una carenza strutturale di dati (nessuno li cerca ed usa) ma profondamente convinti di essere al centro del mondo, moltissimi colleghi valutano solo le attività “di attesa” da un mercato che non premia , né premierà, coloro che hanno come modalità operativa quella di aspettare i clienti in ufficio. 
E certo non basta quel poco di attività comune a tutti noi:  un pò ricerca (meno di 1h/gg), qualche telefonata di follow-up (4-5/gg), l’appiccicarsi spasmodico al cliente “vagamente interessato” all’acquisto (1 a settimana) e così via. Chi pensa che questo sia il modo di essere un Agente produttivo è rimasto indietro di qualche anno.  Innanzitutto sarebbe opportuno cercare (siti internet, notai, Agenzia del Territorio etc.) il numero di compravendite effettuate nella propria zona/mercato del semestre precedente ed unirlo ad una raccolta dati, magari in collaborazione, con altri colleghi/concorrenti del posto. Non è difficile perché in questo momento tutti cerchiamo delle risposte e scambiarsi informazioni (anche con la concorrenza) è molto più semplice di qualche anno fa.
Una volta analizzati questi dati sarà relativamente facile poter dire se il mercato è “fermo” oppure “langue” o ci siano margini di miglioramento. Se il trend della mia zona/mercato è, ad esempio, di 10 compravendite mensili la domanda che dovrei pormi è: quante ne ho fatte o ne avrei potuto fare? Questa è la stella polare di un vero consulente immobiliare perché l’unica cosa da evitare è stare fermi o fare azioni di routine che non funzionano più.  Se il mio mercato cambia perché non dovrei farlo io? Uso dei target di misurazione della produttività o mi sono solo riproposto di fare x vendite alla fine del mese? La carenza di risultati, purtroppo, ha come sottoprodotto l’immobilismo cronico o l'impegno compulsivo, quella netta sensazione di fare delle cose (poche o tante) con tanta fatica e che, gira che ti rigira, non portano a nulla. Questa è l’aria che si percepisce in tante agenzie immobiliari di tutti i marchi (ve lo dice uno che ne gira tante) e  di tutti i mercati. 
E pur vero però che esistono alcune agenzie che continuano a produrre in modo costante, magari senza eccellere (i veri Campioni sono sempre pochi) ma con una continuità che li aiuta a restare a livelli accettabili di produzione ed utile. 
Sapete qual è la loro caratteristica? Si impegnano fortemente sulle attività di marketing e posizionamento con ferocia e determinazione (io li chiamo i Fondamentalisti Immobiliari) e vanno a cercarsi quelle “pepite d’oro” di cui abbiamo già parlato in un precedente post. 
Tu come impegni la tua giornata? 
Se, stremato nell’attesa, ti venisse il dubbio che quello che fai non funziona, perché non ci confrontiamo? Meditate gente…
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni

domenica 22 luglio 2012

Casa: inizia la discesa dei prezzi degli immobili


Solo Milano resiste in terreno positivo, il mercato della capitale ristagna, Torino e Napoli registrano una contrazione dopo un trimestre positivo. Tra gli altri capoluoghi i cali maggiori a Padova, Venezia e Parma. la città più economica è Rovigo


Casa, inizia la discesa dei prezzi degli immobili
Crolla il mattone, ora tocca ai prezzi? Negli scorsi mesi le quotazioni degli immobili di seconda mano sembrano avere imboccato la china discendente con ribassi che riguardano 27 delle 37 città capoluogo monitorate dall’Ufficio Studi Idealista.it.
Delle grandi città solo Milano resiste in terreno positivo, ma la performance è dovuta alla spinta dei quartieri di pregio (3,3%; 4.273 euro/m²), il mercato della capitale ristagna (-0,2%; 4.548 euro/m²), mentre Torino (-2,3%; 2.370 euro/m²) e Napoli (-2,4%; 3.256 euro/m²) registrano una contrazione dopo un trimestre in terreno positivo. Tra gli altri capoluoghi i cali maggiori si registrano a Padova, Venezia e Parma. la città più economica è Rovigo.
Troppi elementi negativi insieme concorrono a esercitare una forte pressione sui prezzi, che peraltro restano l’unica leva a disposizione degli operatori per dinamizzare un settore stagnante per il crollo del mercato dei mutui e soprattutto per la contrazione del reddito disponibile delle famiglie italiane, proprio mentre cresce il carico fiscale sulla casa.
Dunque le famiglie dovranno rinunciare a comprare casa? Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista “è un’ipotesi concreta se i prezzi non scenderanno fino a incontrare la domanda, tuttavia sino ad ora ci sono stati solo timidi segnali e proseguendo di questo passo occorreranno alcuni anni perché ciò avvenga. Nel frattempo è probabile che bisognerà rivedere il modello sociale imperante fondato sull’aspettativa di diventare proprietari a tutti i costi e, conoscendo la passione degli italiani per la casa, sarà un cambiamento di prospettiva difficile da accettare”.
MILANO
In un quadro di ridimensionamento generale dei prezzi milano non fa sconti, con valori in crescita al ritmo del tasso d’inflazione del periodo (3.3%).
Nella metropoli lombarda i proprietari credono ancora di poter fare il prezzo per poi rivederlo in fase di trattativa, ma nel dettaglio dei quartieri cittadini si evidenziano forti spinte a ribasso a partire dalle aree periferiche di Vigentino-Chiaravalle (-10,2%; 2.771 euro/m²) e Baggio (-8,1%; 2.484 euro/m²), segno che sotto traccia i prezzi vanno normalizzandosi.
Le contrazioni questo trimestre hanno riguardato gran parte dei quartieri con i prezzi sotto la media cittadina di 4.273 euro al metro quadro, a eccezione di Navigli-Bocconi (-1,1%; 5.096 euro/m²), l’unico nel range alto di prezzo ad aver sperimentato una contrazione questo trimestre.
Tra i quartieri che sono continuati a crescere a ritmi sostenuti anche in piena crisi Garibaldi-Porta Venezia (8,3%; 5.656 euro/m²) segna la migliore performance del trimestre sospinta delle trasformazioni urbanistiche in vista di Expo 2015, seguita da Porta Vittoria (4.945 euro/m²; 6,2%) e san siro (4.958 euro/m²; 2,7%).
Proseguono in trend positivo Fiera-De Angeli (1,2%; 5.284 euro/m²) e Forlanini (3.646; 1,1% euro/m²), mentre il centro storico (8.077 euro/m²; 1%) consolida il primato dei prezzi cittadini.
ROMA
Ristagna il mercato capitolino sempre ancorato alle quotazioni di inizio anno. I ribassi risparmiano Cassia-Flaminia (5,4%; 4.750 euro/m²), che continua ad avere una sua forza di mercato per l’effetto vicinanza dei Parioli, in particolare nelle zone Vigna Clara-Fleming. bene Monte Mario (3,7%; 4.097 euro/m²), conservano il loro valore le case in centro (0,1%; 7.414 euro/m²).
Quotazioni giù nel resto delle aree oggetto del rapporto con il dato peggiore che spetta questo trimestre ad Appio-Latino (-4,8%; 4.790 euro/m²) e Casilino-Centocelle (-4,5%; 3.401 euro/m²).
Da segnalare l’ulteriore battuta d’arresto di Monte Verde (-2,4%; 4.782 euro/m²), il quartiere che è cresciuto di più su base annuale, e che ora sconta una maggiore riflessività del mercato con un incremento dell’offerta immobiliare nella parte di minor pregio.
TORINOContinua a oscillare tra alti e bassi, segno che anche questo come altri mercati è ancora lontano dal trovare un suo punto di equilibrio e che gli effetti della grande riqualificazione immobiliare e urbana di alcune aree non bastano a riattivare le compravendite.
Un mercato, quello torinese che ha vissuto un trimestre di cali generalizzati dei prezzi a livello cittadino, eccetto Vanchiglia-Borgo Po (9,1%; 3.538 euro/m²) il cui rimbalzo prodigioso è spiegabile con l’incremento dell’offerta di immobili nella parte di maggior pregio dell’area.
Giù i prezzi in tutto il resto dei quartieri dal centro (-4,1%; 3.264 euro/m²), alle zone popolari di Borgo Vittoria-Vallette (-3,7%; 1.778 euro/m²) passando per San Paolo-San Donato (-2,9%; 2.359), le aree con i prezzi più vicine alla media dei prezzi cittadini.
I prezzi più convenienti della città si trovano in Aurora-Rebaudengo (-2,5%; 1.644 euro/m²), ribassi sotto la media cittadina per S.Rita-Lingotto-Mirafiori (1,8%; 2.173 euro/m²).
NAPOLI
Tra i grandi mercati è quello che soffre di più con l’estensione dei ribassi anche ai quartieri di maggior pregio come il lungomare (-2,7%; 5.535 euro/m²) e il centro storico (-5%; 2.856 euro/m²) che segna la peggiore performance a livello cittadino nel secondo quarter.
Quotazioni in picchiata in Piazza Garibaldi (-4,8%; euro/m²) e Ponticelli-San Giovanni a Teduccio (-3,7%; 2.052 euro/m²), l’area con i prezzi più popolari della città, meno marcato il ribasso Bagnoli-Fuorigrotta (-2,6%; 3.408 euro/m²), dove il prezzo rimane di poco superiore alla media cittadina.
Contrazioni sotto il 2% per i periferici Marianella-Chiaiano-Scampia e Miano Secondigliano, tiene il Vomero (0,1%; 4.878 euro/m²), mentre i proprietari di case a Soccavo-Pianura (3,4%; 2.461 euro/m²) e Capodimonte-Materdei-San Carlo-Arena (2,8%; 2.929 euro/m²) non hanno abbassato le loro pretese.
RESTO D'ITALIA
Ecco invece i prezzi di 37 città capoluogo di provincia che presentano un numero di annunci sufficienti ai fini della rilevazione statistica.
La situazione d’incertezza con i timori di molti italiani in prospettiva futura ha reso i potenziali acquirenti molto cauti e questa situazione si riflette nella maggior parte delle grandi città italiane che registrano forti ribassi da nord a sud ad eccezione di Genova (0,6; 2.698 mentre euro/m²).
Drastico crollo dei prezzi a Padova (-9,6%; 2067 euro/m²) e Venezia (-6,2%; 3.284 euro/m²), mentre Firenze, nonostante sperimenti una flessione pari al 5,1%, risulta la terza piazza più cara d’Italia dopo Roma e Milano e, con i suoi precedendo 3.732 euro/m², precede anche Napoli.
Cali meno marcati, ma non meno significativi, a Bologna (-3,6%; 2.838 euro/m²), e nelle città isolane: Cagliari (-2,5%; 2.484 euro/m²); Catania (-2,4%; 1.827 euro/m²) e Palermo, segnali di stanchezza per Bari (-0,2%; 2.6125 euro/m²).
Tra gli altri centri Rovigo, coi i suoi 1.338 euro/m², risulta la città più economica del lotto, Perugia quella che è cresciuta di più nel corso dell’ultimo trimestre (7,3%; 1.850 euro/m²).


A cura di : Ufficio Studi Idealista.it - fonte http://www.oipamagazine.eu

giovedì 19 luglio 2012

ANCORA SULLE OBIEZIONI



Come abbiamo visto una delle abilità più importanti nelle fasi a contatto con il cliente della nostra attività è l’abilità di superare le obiezioni e, visto che ne siamo continuamente sollecitati, sono queste le vere fonti di stress per tutti gli operatori.  Dalle assistenti agli agenti ai broker nessuno ne è esente perché ogni volta che dovremo vendere i nostri servizi ai potenziali clienti, questi ne tireranno fuori qualcuna. Come abbiamo detto le obiezioni sono spesso simili o fanno parte di “famiglie” con lo stesso contenuto e, quindi, basterebbe imparare a rispondere in modo fluido attraverso un sano allenamento quotidiano per far fronte ai tanti episodi in cui i clienti ci  “smorzano” con motivazioni ed argomenti più o meno emotivi o razionali.
Proprio in questi momenti si delinea la netta differenza tra operatori immobiliari davvero “vincenti”  ed operatori che si comportano da “semplici appassionati”. Chi si pone il problema di ottenere di più dalle proprie negoziazioni si attiva in un semplice esercizio: dopo ogni incontro (e relativa obiezionescrive immediatamente le obiezioni che i potenziali acquirenti o venditori hanno fatto. A cosa serve? Innanzitutto ad analizzare brevemente (occorrono davvero pochi minuti) il perché hanno fatto quella precisa obiezione e poi per trovare a mente fredda una risposta adeguata su cui esercitarsi. La cosa interessante è che i migliori fanno questo esercizio soprattutto dopo che sono riusciti a superare con successo l’obiezione e, talvolta, la condividono in modo che diventi patrimonio comune del team o dei collaboratori, soprattutto se sono alle prime armi.
Cominciamo a scrivere?
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni

giovedì 12 luglio 2012

7 IDEE PER PRODURRE... bis

Continuando a porre l’accento sugli atteggiamenti utili a fare risultati ecco altri 4 punti  interessanti.  Provate ora a controllare la vostra predisposizione all'utilizzo di queste indicazioni: cosa fate realmente, cosa no, cosa fate male, cosa bene etc.


4- Muoviti Attivamente Fatti vedere/sentire dalla gente con cui vuoi fare affari. Se sei presente in tante situazioni puoi creare un flusso continuo di relazioni, avrai più occasioni di esporre le tue ragioni e darai la sensazione di essere dinamico, competente ma soprattutto affidabile.
5- Diventa una risorsa. Finche sarai percepito come “quello che vuole vendermi la casa” forse difficilmente chiuderai. Farsi percepire come “quello che ci da una mano” forse è il presupposto migliore per chiudere una vendita in più.
6- Sii perseverante e coerente. Se fai le cose una volta sola e poi ti siedi ad aspettare combinerai poco. Continua ad insistere: se fai le cose per bene ed al massimo delle tue possibilità (magari usando gli strumenti Coldwell Banker), abbi pazienza e fiducia ed il telefono suonerà.
7- Ignora gli idioti ed i supponenti. Hai presente quelli convinti che è inutile  fare cose diverse perché …sono tutte cazzate,che ... la casa si vende da sé”, che ci vuole …solo un po’ di culo, che nella realtà “ci vogliono soluzioni concrete, mica storie”, che tanto  ormai  …è colpa del mercato, …di Monti, … della finanza, … delle banche, … dei vecchi governi, … delle normative, … dell’IMU, … del Comune/Provincia/Regione, … della crisi, … della sinistra/destra/centro/lega, di Prandelli, Allegri & Luis Enrique …etc., etc.

Senza discutere l opinioi altru, puoi provare a modificare gli atteggiamenti che pensi non ti siano di aiuto, supporto oppure che addirittura ostacolino la tua produzione?  Tentar non nuoce....
 
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni
Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, puoi contattarmi direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com


giovedì 5 luglio 2012

7 IDEE PER PRODURRE...

Spesso nei miei post affrontiamo i tema della produzione nei dettagli operativi. Questi dettagli vengono poi sviscerati nell'ambito delle mie consulenze e nei miei seminari ma oggi vorrei porre l’accento oltre che sulle competenze specifiche necessarie alla nostra produzione, anche sugli atteggiamenti utili a fare risultati. Voglio farlo in due parti per lasciare la possibilità di riflettere bene (sembra scontato ma non lo è affatto) su ogni singola voce. Eccone qualcuna davvero significativa:
1- Dai il meglio di te. Prima di tutto sii disposto a dare il meglio di te: non è l’unico modo per lavorare  ma di sicuro quello che rende di più. Mica penserai che i soldi arrivano dal cielo…
2- Dai valore al tempo. Se non lo scrivi sulla tua agenda, non accade. Devi dedicare tempo alle attività produttive in modo consapevole altrimenti, semplicemente, non accade nulla.
3- Cerca Aiuto. Fatti aiutare dagli altri. Fai un elenco di persone che pensi ti possano aiutare come ad esempio i tuoi Centri di influenza, colleghi esperti, coach e/o formatori specializzati: mica vorrai dirmi che sai tutto e sai fare bene tutto e di tutto? (cavolo che genio!)
...continua

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giovedì 28 giugno 2012

QUELLO NON FIRMA....

Quante volte sentiamo nel nostro lavoro abbiamo sentito la frase “quello non firma”, “ non ha voluto firmare”, “ non si sentiva di firmare”. Quante volte però questi casi purtroppo corrispondono alla nostra " poca capacità di chiudere” una trattativa? Saper chiedere la firma del contratto in acquisizione, in una trattativa o accettazione è una delle competenze maggiormente necessarie ad un Agente immobiliare e, non credo sia un segreto, molti anzi troppi presunti agenti immobiliari non si addestrano per nulla in questa fase cruciale della professione. Spesso il tema centrale dibattuto nei workshop è sempre lo stesso: saper chiudere le trattative. Posso cambiare da solo il mercato? Modificare la crisi finanziaria? Erogare miliardi di mutui? No: sono tutti problemi al di fuori del mio controllo mentre invece posso certamente migliorare di molto le mie attuali “incapacità” negoziali, anche se lavoro da 30 anni ed ho intermediato centinaia di immobili !
Conoscete un centometrista che non faccia migliaia di prove della partenza (ovvero un’insieme di gesti che dura in tutto solo 2-3 secondi)? Conoscete una pattinatrice su ghiaccio che non provi migliaia di volte il doppio o triplo toe-loop o il famosissimo doppio o triplo Axel? Oppure in che modo un calciatore (oltre a palleggiare miliardi di volte) diventa uno specialista nei calci di punizione? Non lo fa provando migliaia di volte in allenamento contro una finta barriera? E non lo fanno soprattutto atleti famosi?
Lasciando il mondo sportivo si pensi alle “prove” del mondo artistico: cantanti, suonatori, attori non provano decine di volte intonazioni, testi, spartiti, copioni etc.? Ma Pavarotti non ha continuato a studiare fino alla fine della sua carriera dotandosi di un proprio maestro, proprio lui che era maestro di tutti? Come al solito se non ti poni il problema non lo risolvi. In questo mercato di pochi buoni acquirenti quanto siamo allenati a saper trattare e chiudere?   Oggi stesso passa un po’ di tempo a fare role-play: scommettiamo che migliori i tuoi tassi di conversione?
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni
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venerdì 22 giugno 2012

L'INCAPACITA' DI CAMBIARE

Oggi sono un pò arrabbiato (e forse lo sareste anche voi)  perché per l’ennesima volta ho incrociato il mio cammino con un altro tizio del partito “è inutile che parli, fai o ti impegni, tanto sono tutte cose inutili”. Al di là dell’episodio e fermo restando che ho un profondo rispetto delle opinioni di tutti ed ormai abituato ad accettare critiche anche banali ed inutili, prendo spunto dall’accaduto ed invito a tutti voi a rispondere a una semplice domanda: “Se quello che hai fatto e pensato ti ha portato dove sei ora (ed il tuo stato attuale non ti piace), non converrebbe cambiare qualcosa?” Adesso se mi dici dove si trova questo qualcosa, io sarò al tuo fianco per impararlo, usarlo e prendermene i frutti. Questo è il vero lavoro del formatore ovvero trovare soluzioni e questo sarebbe anche il dovere di ogni vero professionista. 
Invece di stare a fare discussioni sterili sarebbe meglio per molti colleghi A.I. trovare soluzioni “fuori” dal proprio sapere visto che quel loro tanto decantato sapere (lavoro da 20 anni, ho visto e so tutto, nessuno mi può insegnare, faccio da me, tu non capisci etc.) li ha portati dove sono ora. Oggi in Italia esistono agenti che sono molto produttivi: sapete chi sono? Sapete come lavorano? Sapete come producono? Sapete che soluzioni attuano? Sapete che atteggiamenti hanno? Guarda caso il mio lavoro nella Coldwell Banker University è proprio quello di cercare il modo di integrare le metodologie ed i tantissimi strumenti del nostro brand internazionale, alle realtà locali e lo svolgo proprio in questo periodo fatto di difficoltà, poche transizioni, clienti impauriti ed indecisi e con poco o nullo accesso al credito. Personalmente  non credo di essere il depositario di ogni verità ma insieme ai miei partner cerco costantemente soluzioni valide e siamo sempre pronti ad adeguarci al contesto che stiamo vivendo pur di ottenere risultati concreti: quanti possono dire altrettanto? Certo non degli Agenti Immobiliari professionalmente stitici che fanno chiacchiere da bar perché totalmente incapaci di cambiare o, al limite, di provarci almeno un po’. Se li incontrate, cambiate strada , lasciateli nel loro mondo pieno di ragnatele mentali e metodi obsoleti e cercate di respirare un po’ di aria nuova. 
Auguro davvero a chiunque di fare qualcosa di meglio che aspettare che il mondo cambi…
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni
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venerdì 15 giugno 2012

E LA RICHIESTA?

Ecco, ci risiamo: ma non la smetti mai di dire sempre le stesse cose?” immagino che qualcuno si stia ormai spazientendo nel sentirmi dire ormai dall’inizio dell’anno che una chiave strategica basilare è oggi la qualificazione dell’Acquirente. Sembra assurdo ripeterlo ancora ed ancora ma se si continuano a fare appuntamenti di vendita con persone non qualificate, si butta il tempo in modo davvero poco intelligente. 
Dato per scontato che tutti sappiano come poter qualificare un acquirente con le 29 domande dell’Agente 2.0, (se non lo avete ancora acquistato fatelo ora da questo link) c’è da domandarsi perché si fanno pochi appuntamenti mirati ed ancora troppi con persone da considerare quantomeno richieste “quasi B”. Lavorando in condivisione (uno dei capisaldi dell'Agente moderno) risulta un’ottima occasione di business l’avere acquirenti profilati, a maggior ragione oggi che i clienti “B” hanno quasi tutti difficoltà di accesso al credito. Chi ha la facoltà e la bravura di conquistare la fiducia di un acquirente “A”, può certamente (anzi deve) spingersi verso l’intero mercato di riferimento pur di chiudere con una proposta il suo acquisto. Quindi la procedura è abbastanza lineare:
Da richiesta generica (web, telefono, stampa, mktg diretto)
a Richiesta qualificata 
a Ricerca immobile nel portafoglio
  ad analisi  dell’offerta immobiliare sui portali
a Richiesta di collaborazione
a organizzazione di 3 (tre) visite in tempi brevi
a Richiesta esplicita di entrare in trattativa
Trattativa
Ecco a voi un classico imbuto da Agente immobiliare che “vuole davvero” trovare l’immobile per quel determinato acquirente che lo merita perché è un cliente “A” !!!
Chiaro che alla luce di ciò le nostre Assistenti avranno un ruolo primario nel coinvolgimento delle richieste da web, telefono e stampa. Riuscirà a chiudere più vendite l'agente che farà continuamente attenzione alle indicazioni dei potenziali acquirenti: chi avrà maggiore costanza?
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni

sabato 9 giugno 2012

Corso "Diventa Agente Immobiliare 2.0″ Roma 21 giugno

La location è a Roma Hotel Summit, via della Stazione Aurelia (troverai in basso le indicazioni per arrivarci) 2 km all’interno del raccordo sulla via Aurelia.
La data su Roma è unica.
L’accreditamento è previsto per le 09,30 e la prima parte sarà dedicata soprattutto alla parte organizzativa dell’Agenzia. Evidenzieremo subito i temi caldi attraverso una serie di domande del pubblico quindi, se vuoi, porta con te qualche dubbio, curiosità o problematica che intendi affrontare. Magari non riusciremo a dare spazio a tutti ma molti problemi, come ben sai, sono comuni e molte delle risposte ti saranno comunque utili
Evita se possibile la casistica giuridico legale (clienti specifici, pratiche etc.) perché questo seminario è basato su Metodologia e Tecnologia da applicare come plus della propria attività.
Gestiremo meglio Tempo e Relazioni, Richieste ed Acquisizioni. Parleremo  poi  dei Tassi di Conversione, come evidenziarli, come aumentarli e come conviverci e affronteremo insieme i sistemi e metodi per aumentare il proprio bacino di utenza, magari scremando i contatti inutili.
Una volta fatto il punto sulla situazione personale attraverso le nostre indicazioni, avrai la possibilità di auto-organizzarti per aumentare le transazioni direttamente nella tua  Agenzia.
A questo proposito la seconda parte sarà incentrata su tutto quanto può essere di aiuto per avere una maggiore visibilità e sulle tecniche di fidelizzazione del cliente, a prescindere se abbia o meno usufruito dei nostri servizi. In particolare forniremo il know-how necessario a posizionarsi in modo accattivante ed utile sul web con le proprie inserzioni, curare la propria web reputation e conoscere le modalità d’uso commerciale dei social network.
Infine regaleremo a tutti i partecipanti un audio di approfondimento e riepilogo che potranno ascoltare in ogni momento successivo al seminario.
Il pagamento potrà essere effettuato sia con le principali Carte di Credito che attraverso  Paypal
Per partecipare clicca su questo link:  “ISCRIZIONE” oppure vai sulla pagina del seminario di condivisione immobiliare

giovedì 17 maggio 2012

MAI CON UNO SCONOSCIUTO...

Avete presente la classica frase che le mamme dicono alle ragazze: “Non andare mai con uno sconosciuto!!!”  ?  Bene, per un mderno e produttivo agente Immobiliare  dovrebbe essere la stessa cosa: mai con uno sconosciuto…. cliente che vuole visitare un immobile ! Una delle più grandi perdite di tempo che possiamo avere nella nostra quotidianità è certamente quella di effettuare il “real estate Tour” per ogni singolo cliente che si fa venire un prurito da visitatore della domenica. Innanzitutto faremmo bene ad intervistarlo approfonditamente sin dal momento in cui si affaccia in agenzia e poi, eventualmente, accompagnarlo a visitare l’immobile che davvero fa per lui: più accurata è l’intervista e minor scarto di immobili avremo, con la conseguenza di fare meno appuntamenti a vuoto e fornire un miglior servizio.
Ma Lei me la faccia vedere lo stesso” diranno in diversi con una certa insistenza. Ora non è possibile, la richiamerò appena lo saràquesta è la risposta adatta a calmare il prurito da visitatore. Ovviamente dopo qualche ora o giorno richiameremo puntualmente il cliente per fargli  visitare una alternativa più idonea alla sua richiesta oppure, se non ci fosse, nel dissuaderlo facendogli ulteriori domande perché la gente non sa cosa vuole ma conosce perfettamente quello che NON vuole. Chiaramente fare questo non è possibile con gli sconosciuti titolari di richieste generiche e se il tuo ufficio ha 26.000 richieste generiche e tu di questi presunti acquirenti ne conosci davvero troppo pochi…... come farai a chiudere le tue transazioni?
Buone vendite a tutti                                                                 Luca Gramaccioni

lunedì 14 maggio 2012

CONDIVISIONE: UNA SOLUZIONE POCO CONOSCIUTA

Il tema della collaborazione affrontato da Raffaele Racioppi su condivisioneimmobiliare.it

Condivisione Immobiliare: a volte si preferisce un problema che è familiare ad una soluzione che non si conosce bene.….cambiare abitudini e visione è spesso difficile e doloroso, più facile è nascondersi dietro al più classico “si è sempre fatto così”.Non dico che cambiare e provare nuove strategie sia sempre efficace, ma è un modo costruttivo per affrontare momenti come quello che stiamo vivendo, dove l’unica cosa certa è che, per una serie di fattori politico, sociali, economici e tecnologici, che il domani sarà diverso. Vale in tutti i settori e chiaramente l’immobiliare non ne fa eccezione. Non credo ci siano soluzioni miracolose, ma qualche cambiamento di visione e di operatività è necessario. Non fare, per non sbagliare, sembra essere il motto …e nel frattempo che si fa? Urgono idee concrete per creare produzione, per ridare quel minimo di entusiasmo che caratterizza poi le riprese. Non dobbiamo drammatizzare oltre il dovuto, ma neanche nascondere la testa sotto la sabbia per non vedere. Non aspettiamoci regali e cerchiamo di immaginare come essere competitivi in questo mercato senza confrontarci continuamente con il passato. In quella dimensione non posssiamo più lavorare, possiamo farlo invece nell’oggi e prepararci per farlo domani.Noi stiamo mettendo sul tavolo qualche idea, Wikire.it, ad esempio, è un nuovo modo di concepire il portale inserzionistico. L’informazione (l’annuncio) vuole raggiungere un obiettivo diverso, essere visibile dal Collega. Una scelta precisa, che identifica a mio parere una necessità precisa …quella di testare la Condivisione. Indubbiamente si tratta di avvicinarsi ad un cambiamento importante. Dall’esperienza maturata in anni di incontri e di aule con gli Agenti Immobiliari, mai come oggi ho la netta sensazione che la maggior parte abbia preso coscienza che la bussola della professione indica inesorabilmente  quella rotta …ma la paura di affrontare qualcosa che non si conosce, la certezza costruite su tanti anni di successo, l’abitudine a non fidarsi del collega e la speranza che tutto torni come prima sono ancora un grande freno!Sappiamo tutti, anche se in molti casi lo neghiamo, che quello che si faceva ieri, non andrà più bene se non adeguato alla nuova realtà, tutti sappiamo che non si funzionerà più come prima. Non è messaggio di pessimismo o di sfiducia, anzi è un invito a valutare e proporre qualche idea alternativa ed azioni concrete, credo è arrivato il momento di non aspettare oltre ed attivarsi portando in prima persona un contributo.l Social dedicato agli Agenti Immobiliari è a disposizione, iscrivetevi e proponete argomenti di discussione, sono certo che ognuno può dire qualcosa di valido e che insieme ad altri colleghi potranno svilupparsi idee interessanti. Come avrete letto sull’immagine di apertura, Einstein sosteneva che: “…follia è fare sempre la stessa cosa, aspettandosi risultati diversi."
Raffaele Racioppi

 

lunedì 7 maggio 2012

RISCHIO O AZZARDO?

Prova a rispondere a questa domanda: quante volte ho rischiato nella mia vita lavorativa?………………………………………Fatto? ……………………………..Bene !
Vuoi vedere che confondi il rischio con l’azzardo?
Per la cronaca:  Azzardare è fare qualcosa che ha scarse probabilità di risuscita mentre Rischiare equivale a fare qualcosa che potrebbe avere un risultato sconosciuto talvolta opposto ai nostri desideri e speranze. Tu rischi o azzardi?
Il superenalotto è un gioco d’azzardo per le sue scarsissime probabilità di vincita
Assumere un collaboratore è un rischio perché non sappiamo se, pur pagandolo,  diventerà bravo oppure no.
Ma se ci impegniamo in prima persona a gestirlo al meglio delle nostre possibilità, il rischio abbassa il proprio livello e diventa “calcolato” ovvero accorcia le proprie potenzialità di insuccesso ed aumenta quelle di buona riuscita.
Se, ad esempio, passassimo con questo collaboratore molto tempo addestrandolo ed aiutandolo, certamente diminuirebbe il rischio che vada via.
Quando si rischia, quindi, è meglio farlo in modo ponderato perché è il modo più utile possibile e questo atteggiamento è praticamente valido per ogni cosa della nostra vita.
Non rischiare mai e poi mai ci porta raramente ad avere risultati di rilievo perché ci mantiene nella nostra zona di confort che, spesso, è molto lontana dai nostri veri desideri.
Chi non risica……
Buone vendite a tutti
Luca Gramaccioni
Se desideri ulteriori informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, puoi contattarmi direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

venerdì 4 maggio 2012

AGENTE IMMOBILIARE 2.0: Finalmente il corso !


Come intermediare di più e con maggior frequenza  con nuove metodologie integrate al web marketing efficace.
Cosa può far aumentare la mia produzione:  la mia capacità di essere adeguato e competitivo nel mio mercato attuale. Facile vero?  “Mica tanto!” risponderebbero tantissimi agenti immobiliari alla luce delle loro recentissime esperienze e come poter dar loro torto? Crisi economica e finanziaria, surplus di immobili in vendita, poco o nullo  accesso al credito, provvigioni ridotte all’osso ma, soprattutto, tutto quell’insieme di fattori che hanno portato il numero delle transazioni a livelli di guardia. Credo che tutti sappiano che nella propria  vita professionale si hanno due sole scelte: Inseguire il mercato oppureAnticipare il mercato”. E questo’ultima è certamente la scelta più giusta  ed intesa come seguire quell’insieme di accorgimenti che permettono non solo di sopravvivere, ma anche di ottenere davvero buoni risultati in questo mercato da “Attimo (s)fuggente”  che passa dal “Carpe diem”  degli ultimi anni al “…io speriamo che me la cavo” degli ultimi mesi.
Cosa fare allora? Semplicemente dare luogo alla premessa di questo articolo: essere adeguato e competitivo e per riuscirci la formazione (quella sperimentata) è certamente un passo importante.  Chi fa questo mestiere da qualche annetto ha certamente imparato che una giornata in aula non ti cambia la vita ma se nella stessa giornata si lavora per cambiare un comportamento scorretto questo si ripercuote (positivamente)  sulla propria capacità di generare reddito.
Ecco allora una giornata assolutamente pratica: il corsoAgente Immobiliare 2.0Tratto lo spunto dall’ormai vendutissimo libro uscito a novembre (grazie per la fiducia e i tanti feedback positivi), il seminario affronta nella prima parte le logiche di attuazione per un efficace Web marketing immobiliare (che data la sua rilevanza operativa, sarà argomento di un successivo approfondimento on line di Raffaele Racioppi)  e continua con l’affrontare “tutto ciò che fa produrre di più”  come i Tassi di Trasformazione, il Tempo utile, la Ricerca reale,  il Fissare acquisizioni, saper Prendere incarichi in esclusiva e sapere come Far acquistare.  Un insieme di accorgimenti ed indicazioni legati da una robusta metodologia dove non conta la novità (credo che ci sia poco da inventare) quanto saper utilizzare efficacemente cose ben conosciute.
 Volete un esempio? Provate a chiedere ad un vostro parente se sa come può esservi di aiuto: probabilmente la risposta sarà negativa o frammentaria. Il vostro parente conosce di sicuro la vostra professione ovvero ciò di cui vi occupate ma non sa come potervi aiutare e, soprattutto, perché farlo !  Inoltre, già che ci siamo, un’altra stupidaggine: quante chiamate di follow-up effettuate su una notizia? E cosa dite alla terza o quarta chiamata? Dove fate leva? E dopo quanto mollate la presa? Volete un terzo quesito (ma si potrebbe andare avanti all’infinito) professionale? Chi decide se è opportuno accompagnare quel cliente in quello specifico immobile? Da cosa si deduce? Cosa lo spingerà ad acquistare? Per avere risposte alle problematiche quotidiane di un agente immobiliare da poter utilizzare fin da subito, ecco allora una giornata-guida che può essere, se affrontata con curiosità e mente aperta, la vera chiave di svolta verso risultati davvero importanti. Un investimento oculato di tempo e denaro in un momento di massima allerta. Una cosa è certa: non bisogna essere americani per fare 100 transazioni all’anno….
Vi aspetto a Roma, Torino, Palermo, Milano, Napoli.
Buone vendite a tutti                                                         Luca Gramaccioni

lunedì 23 aprile 2012

Giurisprudenza sul tema “Mediazione e Mandato”


Riportiamo un interessante approfondimento dell'avvocato Massimo Chimienti pubblicato su condivisioneimmobiliare.it
  
Il rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare, viene definito indistintamente incarico a mediare o “mandato” e ciò, non è corretto. La differenza tra i due istituti dal punto di vista giuridico è fondamentale in quanto, a seconda della qualificazione che viene data, muta la disciplina applicabile.
Infatti, l’articolo 1754 afferma che “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanzaQuindi, carattere essenziale della figura del mediatore è la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, che renda riferibile al “dominus” l’attività dell’intermediario. Il mediatore può, non deve, porre in essere tutte quelle attività necessarie all’adempimento dell’incarico ricevuto. Il mandato, al contrario, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c. è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”. Il mandatario, è obbligato per contratto ad eseguire una o più attività per conto del mandante, “con la diligenza del padre di famiglia” (art. 1710 c.c.), rendendo il conto del suo operato (art.1713 c.c.).
Sotto il profilo della responsabilità:
-Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale”, che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso del mediatore per il quale prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche;
- quella del mandatario ha natura contrattuale.
Con riferimento al diritto al compenso: 
-il mediatore ai sensi dell’art. 1759 c.c. avrà diritto alla provvigione ogniqualvolta il consenso delle parti si concretizza per effetto del suo intervento; il diritto al compenso è, pertanto, legato alla conclusione dell’affare che, secondo una costante giurisprudenza, si verifica quando tra le parti si sia costituito un vincolo giuridico, che consenta a ciascuna di esse di agire nei confronti dell’altra, inadempiente, per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso;
- il mandatario ha diritto alle sue spettanze, a prescindere dalla conclusione o meno dell’affare, per il sol fatto di aver esaurito il proprio compito osservando le disposizioni ricevute.
Appare evidente la differenza che intercorra tra i due istituti accanto ai quali, tuttavia, nella pratica se n’è formato un altro, ossia, quella della c.d. mediazione atipica”, che ricorre in tutte le ipotesi, in cui il mediatore riceva un espresso incarico da una (mediazione atipica unilaterale) o da ambedue le parti (mediazione atipica bilaterale) per promuovere la conclusione di un affare, alle condizioni preventivamente stabilite.
In tale ipotesi, il rapporto che lega la parte al mediatore è regolato, non dalle norme sulla mediazione, bensì, da quelle del mandato per cui il pagamento della provvigione sarà dovuta a prescindere dalla conclusione dell’affare, se concorrono due presupposti:
- il contratto, non deve perdere la funzione tipica della mediazione, che è quella di mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare;
- le parti abbiano previsto e definitivo espressamente, nell’incarico conferito al mediatore, le condizioni ricorrendo le quali sorge il diritto alla provvigione
Avv. Massimo Chimienti del Foro di Bari.
Per info visitare il sito www.studioavvocatichimienti.com

martedì 17 aprile 2012

IL GIUSTO ATTEGGIAMENTO MENTALE


Non si può fare nessuna cosa al mondo se non si possiede il giusto atteggiamento mentale e , nel nostro caso, questo è doppiamente importante. Che voi siate degli Agenti immobiliari esperti o dei neofiti, certamente volete migliorare il vostro contesto di lavoro. Bene: l’atteggiamento mentale costruttivo è la prima cosa su cui lavorare.
Qualcuno crederà che tra poco parlerò di strane alchimie mentali o tecniche di condizionamento: nulla di tutto questo. Parliamo piuttosto della sincera volontà di migliorare e migliorarsi quotidianamente per raggiungere risultati eccellenti, perché questo è il piccolo segreto iniziale di chiunque abbia ottenuto dei risultati. Basta volerlo e sperimenterete quanto sia semplice passare dalla focalizzazione sui problemi alla focalizzazione sulle cose da fare per risolverli.  Purtroppo siamo animali abitudinari   e troppo spesso lasciamo che le nostre azioni vengano prese proprio attraverso le nostre abitudini. Questo è il punto: cambiare le  proprie abitudini con altre abitudini più buone o comunque più funzionali al nostro lavoro. Certamente il primo passo nasce dalla nostra immaginazione: dove ci vediamo tra qualche anno? Come si svilupperà il nostro business? Con chi collaboreremo? Chi saranno i nostri clienti? Come sarà la nostra giornata?  Queste sono domande semplici che potrebbero condizionare le nostre scelte di oggi se solo ce le facessimo un po’ più spesso. Quando parlo di atteggiamento mentale costruttivo è proprio la tua capacità di operare in anticipo sui tempi per disegnare il futuro che desideri realizzare. Puoi sognare o progettare, puoi lavorare più sulla motivazione e l’entusiasmo o più sull’organizzazione: questo dipende dal tuo carattere. Quello che NON puoi fare è continuare a fare quello che stai facendo ora, nello stesso modo e con la stessa intensità negli anni a venire. Cambiare abitudini ed essere ben preparati al futuro  è la cima della tua montagnaIl tuo campo base è certamente la tua mentalità, il tuo atteggiamento mentale costruttivo.
Meditate gente….
( Altre utili indicazioni le trovi sul mio libro "Agente immobiliare 2.0" - Franco Angeli Trend acquistabile in qualsiasi libreria oppure ON-LINE su questo link)
Buone vendite a tutti                                             Luca Gramaccioni
Se desideri informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com

martedì 10 aprile 2012

VUOI GIOCARE CON ME? CRITERI DI FOLLOW-UP IMMOBILIARE

Quante cose si imparano dai bambini! Dopo avere svezzato e cresciuto una splendida pattinatrice diciottenne, oggi mi occupo della crescita ed educazione della mia seconda figlia di 4 anni. Avevo dimenticato quanto fossero pressanti le bambine a quell’età: da restare senza fiato! Ogni momento è buono per essere “intercettato” ad uso compagno di ricreazione. Non che mi dispiaccia giocare sempre con mia figlia ma, talvolta, debbo pur fare qualcosa per vivere! Fatto è che raramente ho visto un professionista essere così insistente senza essere indelicato e fastidioso. Tutte le tecniche sono buone per convincermi alla partecipazione: il sorriso, la carezza,l’abbraccio, il bacetto, il prendere la mano, il piccolo ricatto morale del tipo “come faccio a giocare da sola?” oppure il più sindacale “ma io devo giocare!”. Tutto è buono pur di avere un compagno di giochi a disposizione. Il premio è quindi per mia figlia altissimo (la mia coinvolta presenza) ed è per questo motivo che insiste, insiste, insiste, insiste, insiste, insiste, insiste, insiste, insiste fino a che è impossibile non seguirla. Poi, di colpo, un lampo geniale: MA QUESTO E’ PURO FOLLOW UP ! Cavolo: dopo aver scritto centinaia di articoli e diversi libri su tecniche di marketing immobiliare avevo una grande venditrice in casa e quasi me la perdevo!!! Lasciando l’ambito familiare ho iniziato a ragionarci su: tanta insistenza fatta in modo diverso ogni volta, con tecniche e motivazioni differenti, sono certamente il metodo più efficace per coinvolgere il “cliente” (il papà) senza essere noioso o troppo invadente, anzi, creando di volta in volta interesse su aspetti differenti magari sottovalutati (“...Papà, prima giochiamo, poi guardiamo il film con i pop-corn..”).
Nel mio ultimo libro “Agente Immobiliare 2.0” ho descritto due tecniche specifiche di follow-up immobiliare: i Magnifici 7 ed i 30 Links. Sono sperimentate e funzionali ed hanno buoni risultati soprattutto nelle città perché negli hinterland e nelle piccole cittadine devono essere un pò adattate al contesto. Mia figlia però non sa leggere: dove ha preso le sue tecniche? Da dove nascono? Nascono dalla motivazione e dal buon senso. Come tutti i bambini ha capito che “chi non piange, non puppa” ovvero chi non si fa sentire non mangia e quindi fa di tutto per creare attenzione verso di se e lo fa costantemente fino all’ottenimento del risultato. Questa è la caratteristica principale del Follow-up: la costanza. Puoi avere tutte le tecniche di questo mondo ma se non ci metti dentro la tua sana ed ostinata voglia di ottenere quel risultato non vai da nessuna parte. Ora dimmi la verità: riusciresti a convincere un cliente a giocare con te?
Buona Pasqua a tutti. Luca Gramaccioni
Se desideri informazioni o suggerimenti oppure vuoi scambiare opinioni sul mondo della formazione per gli operatori immobiliari o creditizi, contattami direttamente su gramaccioni@formazioneprofessionisti.com